Spese condominiali, ci vuole prima la lettera di diffida?

La-morosita-del-debitore-si-puo-cedere-370x230Lo sai che?

Prima di notificare il decreto ingiuntivo l’amministratore deve inviare al condomino moroso una diffida per il recupero delle spese condominiali non pagate.

Il condomino moroso non può vedersi notificare, dall’oggi al domani, un decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali non pagate: prima deve sempre ricevere una lettera di diffida da parte dell’amministratore. Non solo: la raccomandata va indirizzata anche al comproprietario dell’appartamento se l’immmbile dovesse risultare di titolarità di più soggetti (ad esempio, i coniugi in regime di comunione o gli eredi prima della divisione dell’eredità). Se manca la preventiva diffida, il decreto ingiuntivo è nullo. È quanto affermato dal Giudice di Pace di Taranto con una recente sentenza [1].

Per comprendere meglio il principio in questione ricorriamo a un esempio. Immaginiamo che un uomo, poco prima di morire, lasci la casa ai propri tre figli, uno dei quali ha sempre convissuto con lui e che, quindi, vi continua ancora a vivere. Proprio la stretta relazione materiale tra quest’ultimo e l’appartamento fa sì che egli abbia continui contatti con l’amministratore di condominio e con gli altri condomini dello stabile.

Un giorno, però, gli altri due figli – quelli che non vivono nell’immobile – si vedono notificare, dall’ufficiale giudiziario del tribunale, un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento delle spese condominiali dell’appartamento ereditato, spese che – ritengono – avrebbe dovuto pagare il fratello rimasto dentro la casa del padre e che, invece, evidentemente non ha fatto. Provano a contattare l’amministratore chiedendo come mai non li ha prima contattati informalmente per metterli al corrente della morosità del fratello, situazione alla quale, se conosciuta per tempo, avrebbero potuto provvedere personalmente, mettendo mano al portafogli. L’amministratore però non ne vuole sapere, sostenendo di aver già inviato una lettera di diffida al contitolare che vive dentro l’appartamento e a quello stesso indirizzo.

Chi dei due ha ragione?

Secondo la sentenza in commento, l’amministratore di condominio non può avviare gli atti giudiziari (ossia la richiesta di decreto ingiuntivo) verso il proprietario e gli altri contitolari dell’appartamento se prima non li ha diffidati con una lettera di messa in mora da inviarsi necessariamente con raccomandata a.r. Diversamente il decreto ingiuntivo è nullo.

A dover dare prova dell’adempimento di tale incombenza è il condominio medesimo. Adempimento che non è particolarmente complicato, potendo l’amministratore fare una semplice visura presso i Registri Immobiliari per acquisire l’intestazione dell’appartamento. Per agire coattivamente, allora, era imprescindibile attingere elementi certi dagli atti catastali o di proprietà dei condomini, che è opportuno se non obbligatorio tenere sempre aggiornati tramite l’anagrafe condominiale.

Lo stesso ragionamento deve essere effettuato nel caso di appartamento in comproprietà tra coniugi, dovendo la diffida essere indirizzata a entrambi per mettere l’uno al corrente della morosità di cui è colpevole anche l’altro. Insomma, i contitolari vanno messi in condizione di conoscere l’eventuale debito e poter provvedere al pagamento senza vedersi addebitati ulteriori costi e spese legali.

Se il proprietario dell’appartamento riceve la notifica di un decreto ingiuntivo per spese condominiali non pagate senza che prima abbia mai ricevuto una lettera di diffida può proporre opposizione al giudice – attraverso un avvocato – entro 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo stesso.

note

[1] G.d.P. Taranto, sent. del 1.03.2016.

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