La ripartizione delle spese

01/06/2017

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Le spese relative alla gestione dei beni condominiali si suddividono in spese ordinarie e straordinarie e vanno ripartite tra i condomini sulla base dei criteri contenuti nel regolamento condominiale o (in mancanza) in base alle norme (generali e specifiche) contenute nel codice civile. Il riparto delle spese va approvato dall’assemblea condominiale e da quel momento diventa obbligatorio per i singoli condomini, salvo il caso in cui venga pronunciato l’annullamento della delibera a seguito di impugnazione.

I condomini devono farsi carico, secondo i criteri che vedremo oltre, delle spese per la gestione dei beni condominiali ed, in particolare, delle spese che attengono alla conservazione, alla manutenzione e all’utilizzazione di tali beni. Le spese vengono generalmente divise in due grandi categorie:

•spese ordinarie

•spese straordinarie.

Sono considerate spese ordinarie quelle che annualmente si rendono necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni (pulizia delle scale, riscaldamento, oneri per polizze assicurative ecc.). Sono invece considerate straordinarie le spese relative ad interventi occasionali come accade quando diventa necessario il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto.

La ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) viene effettuata nel rispetto di alcuni criteri, stabiliti dalla legge, generali o previsti per particolari tipi di intervento. In linea generale per la ripartizione delle spese è necessario in primo luogo fare riferimento alle disposizioni contenute nel regolamento di condominio. Infatti è frequente che il regolamento contenga delle specifiche tabelle da utilizzare per ripartire alcune spese senza tenere conto dei millesimi come accade, ad esempio, con riferimento al servizio di riscaldamento condominiale laddove il criterio tiene conto non tanto dei millesimi quanto piuttosto dei metri cubi riscaldati. Soltanto se il regolamento non contiene delle regole in merito (oppure tace rispetto a determinati casi) si applicheranno i due criteri dettati dall’art. 1123 del codice civile. Il primo criterio, di ordine generale, prevede che le spese vadano ripartite in relazione al valore delle singole proprietà. Il secondo criterio, che viene in rilievo quando alcuni beni sono suscettibili di utilizzazione differenziata da parte dei condomini, prevede invece che le spese vengano ripartite in proporzione alla possibilità che ciascun condomino ha di utilizzare quel determinato bene.

Il riparto delle spese viene approvato dall’assemblea condominiale a seguito dell’esame di un prospetto generalmente predisposto dall’amministratore. Questa operazione può avvenire

•in sede di preventivo di spesa: ovverosia quando l’amministratore presenta il prospetto delle spese di cui si preventiva la necessità calcolandone l’importo sulla base di criteri derivati dall’esame delle precedenti gestioni (ad esempio: per le spese di riscaldamento ipotizzando un utilizzo di carburante analogo all’anno precedente) o sulla base di preventivi di spesa (ad esempio i preventivi presentati dalle imprese che devono eseguire degli interventi)

•in sede di consuntivo: quando cioè l’amministrazione è in grado, al termine di ogni annualità, di presentare i conti definitivi di ciascun servizio o intervento

L’approvazione del riparto delle spese avviene con l’ordinaria maggioranza prevista per le deliberazioni dell’assemblea (vedi la scheda sulla convocazione e partecipazione all'assemblea). Contro tale deliberazione i condomini dissenzienti o assenti potranno presentare apposita impugnazione qualora ritengano che la ripartizione violi le norme di legge o i criteri indicati nel regolamento di condominio.

L'art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell'inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria. La L. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede più specificamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

La tabella allegata  specifica nel dettaglio la ripartizione tra locatore e conduttore di alcune delle spese più comuni.

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Effettua il calcolo: Ripartizione delle spese tra proprietario inquilino

La legge, oltre a questi criteri generali, stabilisce dei criteri di riparto differenti a seconda della tipologia della singole spese che è necessario esaminare separatamente.

1.a) Scale e ascensori

Le spese per la manutenzione (o l’eventuale sostituzione) di scale e ascensori va ripartita tra le unità immobiliari che da essi sono serviti. La spesa si suddivide:

•per metà in relazione ai millesimi di proprietà

•per la restante parte in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Si considerano come “piano” anche cantine, soffitte, camere a tetto e lastrici solari (se non sono di proprietà comune).

1.b) Solette divisorie

Le spese per la manutenzione (o l’eventuale ricostruzione) delle solette divisorie (ovverosia delle strutture intermedie che dividono in livelli il fabbricato) sono ripartite in misura uguale tra i proprietari dei due piani interessati. La regola, infatti, si fonda sul principio per il quale la soletta è comune ai due piani. Quindi le spese di manutenzione e ricostruzione verranno suddivise tra i due proprietari al 50% e se i due piani sono di proprietà di più soggetti la quota del 50% dovrà essere ripartita tra di essi in proporzione al valore delle singole proprietà. Resteranno poi a carico:

•del proprietario del piano superiore: le spese per la pavimentazione

•del proprietario del piano inferiore: le spese di tinteggiatura della volta.

1.c) I lastrici solari di uso esclusivo

La regola (stabilita dall’art. 1126 del codice civile) si applica quando il lastrico solare non è comune a tutti i condomini ed uno di essi (o alcuni di essi) ne hanno l’uso esclusivo. In questo caso le spese per le riparazioni (o addirittura per la ricostruzione) del lastrico si suddividono nella misura di :

•1/3 a carico dei soggetti che hanno l’uso esclusivo del lastrico (se più di uno l’importo dovrà essere ripartito in relazione i millesimi di ciascuno)

•2/3 a carico dei condomini dell’edificio (o della sua parte) servito dal lastrico solare in proporzione al valore del piano (o della porzione di piano di ciascuno).

Questa regola si fonda sul principio per il quale la suddivisione delle spese deve tenere conto sia del diritto di uso esclusivo di alcuni condomini sul lastrico solare, sia dell’obiettiva funzione che questo lastrico ha di copertura dell’intero edificio (o di parte di esso).

Una volta approvata la ripartizione delle spese i condomini sono tenuti al versamento delle somme indicate nel prospetto. Se ciò non avviene (e quindi i condomini si rendono morosi) l’amministratore è obbligato al recupero del credito entro 6 mesi:

•dalla scadenza del debito

•dalla chiusura dell’esercizio.

Diversamente si rende responsabile nei confronti dell’assemblea che può legittimamente decidere di revocarlo. In questa situazione quindi l’amministratore:

•può agire senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea e ottenere un’ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva (ciò significa che il condomino moroso, pur potendo presentare una opposizione all’ingiunzione, deve comunque cominciare a versare quanto dovuto);

•può sospendere l’erogazione dei servizi con riferimento ai condomini che non sono in regola con i pagamenti se la situazione di irregolarità si protrae per più di un semestre;

•è tenuto a comunicare ai terzi creditori (si pensi ad esempio alla società che eroga il servizio di riscaldamento) i riferimenti dei condomini morosi perché il terzo possa attivarsi direttamente contro il condomino per ottenere il pagamento (va precisato che i terzi creditori non potranno comunque richiedere il pagamento ai condomini in regola se non dopo avere tentato di ottenere la somma dai condomini morosi).

Nel caso in cui un condomino ceda la propria unità immobiliare, l’acquirente sarà tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente, con facoltà di recuperare dal precedente proprietario quanto pagato.

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