Le novità principali

01/06/2017

Riforma del condominio: tutte le novità aggiornate in tempo reale

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Dal 18 giugno, entrerà in vigore la riforma del condominio. Da martedì, infatti, decorreranno i sei mesi di tempo, dalla pubblicazione sulla “Gazzetta Ufficiale” del  17 dicembre 2012 n. 293, che sono stati concessi per far fronte alle novità previste dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”, ponendo così finalmente fine ad un’attesa lunga 71 anni.

Con l’intento di agevolare amministratori, professionisti e condomini a districarsi nella corposa giungla normativa della revisione, la redazione di LeggiOggi ha deciso di mettere a disposizione una pagina d’approfondimento specificatamente concepita per offrire tutte le informazioni. Per avere un quadro dettagliato, aggiornato in tempo reale, della riforma è da oggi consultabile lo speciale Riforma del condominio 2012, che suddivide per categoria tutte le novità introdotte dalla normativa.

La legge n. 220/2012 rivoluziona completamente i rapporti che legano amministratori e condomini. Grazie alla riforma, infatti, si suppone che gli oltre 50 milioni di cittadini che vivono oggi in condominio, ossia l’85% delle famiglie italiane, otterranno maggiori diritti nei confronti dell’amministratore, beneficiando altresì di una maggiore supervisione finanziaria. Anche l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (Anaci), su dichiarazione dello stesso presidente, Pietro Membri, sembra essere rimasta soddisfatta dalle modifiche apportate dalla riforma.

Sono diverse le novità che recepiscono orientamenti già ampiamente consolidati dalla Corte di Cassazione, ad esempio in materia di riscaldamento centralizzato o attinenti alla gestione di un conto corrente intestato al condominio. Altrettanto numerose sono, però, le correzioni che introducono vere e proprie innovazioni, come quelle concernenti il profilo dell’amministratore, il cui “statuto” cambia radicalmente, o quelle riguardanti il quorum assembleare.

RIFORMA DEL CONDOMINIO: tutte le novità

L’avvio della riforma, fortemente voluta per via sia dei mutamenti tecnici e tecnologici subentrati che dell’evoluzione dei modelli di insediamento abitativo, ha prodotto, tenendo salde le disposizioni della giurisprudenza in materia, un ampio ed articolato contenuto che è arrivato a toccare interamente la disciplina del condominio. Di seguito si  riporta un quadro di sintesi delle tematiche più dibattute.

Amministratore E’ una figura profondamente modificata dalla riforma. Ecco le principali novità:
• Obbligatorietà: l’amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.
• Durata: resta in carica 2 anni (salvo rinnovo);
• Requisiti: non deve avere precedenti penali per reati contro il patrimonio, non deve deve risultare protestato. Inoltre deve avere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno).
• Obblighi: oltre ai suoi comuni obblighi (eseguire le delibere dell’assemblea, riscuotere i contributi e pagare i fornitori e il fisco ecc.) ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria (informazione ai condòmini sullo stato dei pagamenti e delle pendenze). E’ inoltre tenuto a stipulare una polizza di responsabilità professionale.
• Compensi: al momento della nomina deve specificare nel dettaglio le componenti del suo stipendio e non ha diritto ad altri compensi se non deliberati dell’assemblea
• Revoca: in caso di gravi irregolarità anche un solo condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca il suo mandato.
Animali La nuova riforma prevede più libertà per i possessori di animali domestici. Quest’ultimi, infatti, potranno godersi i loro amici a quattro zampe senza troppe rinunce, ferma restando la tassativa osservanza del regolamento previsto per le aree comuni. In particolare, rimane valida l’ordinanza del ministero della Salute, entrata in vigore il 23 marzo 2009, che sancisce l’obbligatorietà, nei confronti dei proprietari di animali, di mantenere pulita l’area di passeggio, di utilizzare il guinzaglio in tutti gli spazi condominiali e di applicare la museruola nel caso di animali aggressivi. Chi sceglie di possedere animali domestici è tenuto comunque a non dimenticare di essere investito di responsabilità civile e penale in caso di danno o lesione
Antenne Il singolo condomino potrà installare un impianto di ricezione radiotelevisiva (la “parabola”) individuale. Una norma che rischia di aumentare il deturpamento delle facciate.
Assemblea Cambiano i quorum per la validità dell’assemblea e delle sue delibere:
per la costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.
Viene limitato l'(ab)uso della delega: se i condòmini sono più di 20, un singolo partecipante all’assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.
Bilancio

E’ stato introdotto il principio della trasparenza. Il nuovo bilancio va a comporsi di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota riassuntiva che esplica la gestione. L’assemblea ha inoltre facoltà di nominare un revisore dei conti del condominio.

 

Conto corrente Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.

 

Innovazioni Il legislatore, nell’introdurre alcuni commi nel testo dell’articolo 1120 Cc, segnala una serie di innovazioni per la cui approvazione è prevista una maggioranza meno forte rispetto alle innovazioni indirizzate, in linea generale, al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, di cui all’articolo 1120, primo comma, Cc. Si tratta di fattispecie volte a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza e della salubrità impiantistica, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per accedere a flussi informativi.
Interventi straordinari Per le innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la rimozione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti telematici centralizzati basta il voto dell’assemblea col 50% + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi.
Morosità I condomini che ritarderanno i pagamenti, hanno a disposizione sei mesi di tempo per regolarizzare le rispettive posizioni. Terminato questo intervallo, l’amministratore senza obblighi di consulta per l’assemblea, sarà tenuto a procedere tramite l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi. Qualora la morosità dovesse protrarsi oltre i sei mesi, il condomino dovrà essere inibito dalla fruizione dei servizi comuni. La sanzione prevista per chi infrange il regolamento di condominio può oscillare dai 200 fino agli 800 euro.
Pannelli solari

L’articolo 7 della nuova legge recita: “E’ consentita l’installazione di  impianti  per  la  produzione  di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole  unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra  idonea  superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Qualora si rendano necessarie  modificazioni  delle  parti  comuni, l’interessato ne dà comunicazione  all’amministratore  indicando  il contenuto specifico e le modalità di  esecuzione  degli  interventi”. Viene pertanto favorito chi provvede ad installare sistemi per il risparmio energetico. L’installazione viene comunque a dipendere dal parere dell’assemblea, la quale è chiamata ad adoperarsi per: “imporre cautele a salvaguardia della  stabilità,  della sicurezza o  del  decoro  architettonico  dell’edificio  e,  ai  fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma,  provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico  solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le  diverse  forme  di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque  in  atto”.

Gli impianti di energia da fonti rinnovabili possono essere installati sulle parti comuni (tetti) anche se destinati ad alimentare singole unità immobiliari. Non serve l’autorizzazione dell’assemblea che però può imporre cautele e vincoli architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi). Una disposizione a sostegno delle energie rinnovabili ma che può creare conflittualità nel condominio.

Parti comuni

L’articolo 1 sostituisce l’articolo 1117 del Codice civile, offrendo un’indicazione più esaustiva, anche se non tassativa, sulle parti comuni dell’edificio. Rimane attuale l’affermazione giurisprudenziale secondo cui il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio trova fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. In tal senso, la presunzione di comproprietà posta dall’articolo 1117 Cc, la quale comprende un elenco non categorico ma esemplificativo dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per riscontrabili caratteristiche strutturali, serve in via esclusiva all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità doverosa, dal momento che la destinazione particolare del bene arriva a prevalere sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Tra le diverse specificazioni sono espressamente indicati, come parti comuni, i sottotetti qualora destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. Il testo del recente art. 1117 risente anche degli aggiornamenti di natura tecnologica con specifico riguardo ai sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione, tra l’altro, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, sia da satellite che via cavo.

Viene ampliata la definizione di “parti comuni” comprendendo anche le antenne e gli impianti telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Viene prevista anche la multiproprietà con godimento periodico. Per cambiare la destinazione d’uso delle parti comuni serve il voto dell’80% dei partecipanti e dei millesimi. La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il consenso unanime dell’assemblea.

Riscaldamento Il singolo condomino potrà staccarsi dall’impianto centralizzato seil suo appartamento non è sufficientemente riscaldato per problemi tecnici dell’impianto condominiale (che non vengono risolti nel corso di una stagione) e seil distacco non comporta squilibri che compromettono la normale erogazione di calore agli altri appartamenti. Se il distacco comporta una spesa aggiuntiva, chi si separa deve partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto. La norma contrasta con le esigenze generali di risparmio energetico e può generare molto contenzioso.
Sanzioni Le violazioni al regolamento condominiale verranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro in caso di recidiva.
Web L’assemblea può decidere l’apertura di un sito internet condominiale, curato dall’amministratore. Non dovrà essere un sito-vetrina ma servirà alla pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare (verbali, delibere) e dei dati contabili (estratto conto, situazione pagamenti). Ogni condomino potrà accedervi con una password. Per l’attivazione del sito è necessario il 50% + 1 dei votanti e dei millesimi.

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