L’amministratore

01/06/2017

ammcondomini

Nomina, compiti, compenso e revoca dell’amministratore

L’amministratore è la figura con funzioni esecutive all’interno del condominio in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. L’incarico può essere svolto da una persona fisica o da una società a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge. La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini. L’incarico dell’amministratore dura un anno con rinnovo automatico. E’ facoltà dell’assemblea revocare l’amministratore.

L’amministratore di condominio è il soggetto che cura appunto l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini. Oltre ad una specifica serie di compiti che (come vedremo) la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società. La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) sia di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.). In ogni caso la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere. Possono infatti svolgere l’incarico coloro che

  • hanno il godimento dei diritti civili
  • non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni
  • non sono stati sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione
  • non sono interdetti o inabilitati
  • non sono stati annotati nell'elenco dei protesti cambiari
  • possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado
  • hanno frequentato un corso di formazione iniziale
  • svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”) gli ultimi tre requisiti non sono richiesti. Se invece l’amministrazione è affidata ad una società i requisiti devono essere posseduti:

  • dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice)
  • dagli amministratori della società
  • dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria. La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8. Sotto questa soglia è comunque sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, rispettando però i requisiti indicati nel paragrafo precedente.

La nomina dell’amministratore è effettuata dall’assemblea. Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa. Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.

  1. a) La rappresentanza dei condomini: in primo luogo all’amministratore compete la rappresentanza del condominio. Ciò significa che nell’ambito dei suoi poteri e doveri egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condomini. Si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento. Allo stesso modo chi intende promuovere una causa contro il condominio (o anche solo inviare solleciti o comunicazioni) deve notificare presso l’amministratore tutti gli atti.
  2. b) Gli obblighi dell’amministratore: L’amministratore è tenuto:
  • all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente
  • a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale, se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina
  • ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari
  • ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici (se l’amministratore manca vanno affissi i riferimenti della persona che svolge compiti analoghi a quelli dell’amministratore)
  • ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio
  • alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni
  • ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.
  1. c) I doveri dell’amministratore: l’amministratore deve in ogni caso
  • eseguire le deliberazioni dell'assemblea
  • convocare annualmente l’assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale
  • curare l’osservanza del regolamento di condominio
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi
  • riscuotere i contributi
  • erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni
  • compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio
  • curare gli adempimenti fiscali
  • tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee
  • curare la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore
  • curare la tenuta del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate
  • conservare la documentazione riguardante la propria gestione
  • in caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso
  • predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

In caso di cattiva esecuzione dell’incarico l’amministratore può andare incontro a responsabilità nei confronti del condominio.

La legge prevede, come forma di garanzia e di trasparenza nei confronti dei condomini, che l’amministratore nel momento in cui accetta la nomina debba specificare analiticamente (quindi voce per voce) l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere.
La sanzione, in caso di omissione di questa formalità, è particolarmente severa. In questa ipotesi, infatti, la nomina si considera nulla.

La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno. I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio. Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:

  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale
  • non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale
  • non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti
  • si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore
  • omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio: il sindaco)
  • omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea
  • omette di aprire il conto corrente condominiale
  • gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti
  • omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto
  • si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti
  • non cura la tenuta dei registri obbligatori
  • non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme)
  • cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Inoltre quando emergono gravi irregolarità fiscali o risulta la mancata apertura del conto corrente obbligatorio (o il suo mancato utilizzo) ciascun condomino può chiedere che venga convocata un’assemblea per la revoca dell’amministratore o per fare cessare le irregolarità. In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice. L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.

Il rapporto tra l'amministratore ed il condominio è regolato come un particolare tipo di contratto di mandato. La cattiva esecuzione dell'incarico può esporre l'amministratore a delle conseguenze negative. In primo luogo l'assemblea dei condomini potrà sempre revocare l'incarico. In particolari casi la revoca potrà essere richiesta anche da uno solo dei condomini con ricorso al Giudice. In ogni caso se dalla cattiva esecuzione dell'incarico derivano dei danni per il condominio, l'amministratore potrà essere chiamato a risarcirli.

>Che cosa è >L’inosservanza degli obblighi dell’amministratore: conseguenze sul suo incarico >La responsabilità per i danni al condominio

Che cosa è

Una volta che l’assemblea condominiale ha deliberato la nomina di un amministratore tra il condominio e l’amministratore medesimo si instaura un rapporto di fiducia che viene regolato dalla legge come un contratto di mandato. Il mandato, infatti, è il contratto con il quale una parte (l’amministratore-mandatario) si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore dell’altra (il condominio-mandante). Il codice civile stabilisce che il mandatario (in questo caso l’amministratore) deve svolgere i propri compiti diligentemente diversamente risponde nei confronti del mandante. Sempre il codice civile individua una serie di obblighi al quale l’amministratore deve attenersi, sia nella fase della nascita del rapporto (si pensi all’obbligo di specificare il proprio compenso all’atto della nomina) sia nel corso del suo incarico. L’inosservanza di questi doveri può comportare per l’amministratore diverse conseguenze; infatti, il cattivo svolgimento delle sue mansioni può: • condurre l’assemblea a deliberare una revoca • fare nascere una responsabilità risarcitoria se provoca dei danni al condominio.

Salva in ogni caso la responsabilità penale (personale) se nell’ambito delle sue funzioni commette dei reati.

L’inosservanza degli obblighi dell’amministratore: conseguenze sul suo incarico

L’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, può sempre procedere, senza bisogno di un motivo legittimo, alla revoca dell’incarico all’amministratore. Si tratta del principale potere del condominio qualora non si ritenga soddisfatto dell’operato del proprio amministratore, in special modo se questi non adempie correttamente ai suoi doveri. Tuttavia la legge stabilisce delle sanzioni specifiche per le omissioni più rilevanti. In primo luogo si stabilisce che se l’amministratore non specifica all’atto della nomina l’importo del proprio compenso la nomina stessa è nulla. Ciascun condominio, quindi, potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere una sentenza che accerti la nullità dell’atto imponendo quindi all’assemblea una nuova nomina. In secondo luogo, la legge prende in considerazione l’ipotesi in cui dall’esame dell’attività dell’amministrazione emergano delle gravi irregolarità fiscali oppure risulta che il conto corrente obbligatorio non viene utilizzato o addirittura non è stato aperto. In questi casi ciascun condomino ha il diritto di chiedere che venga convocata una assemblea per fare cessare le irregolarità o per chiedere la revoca dell’incarico. Se però le irregolarità persistono e l’assemblea non revoca l’incarico all’amministratore la revoca può essere richiesta all’Autorità giudiziaria. Ci sono poi dei casi in cui la legge consente al singolo condomino di rivolgersi direttamente al Giudice civile per ottenere la revoca dell’incarico all’amministratore. Ciò è possibile quando l’amministratore: • non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti • si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore • omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio: il sindaco) • omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea • omette di aprire il conto corrente condominiale • gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale • non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale • omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto • si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti • non cura la tenuta dei registri obbligatori • non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme) • cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

La sanzione per l’amministratore revocato è particolarmente dura: l’assemblea condominiale, infatti, non potrà nominarlo nuovamente.

La responsabilità per i danni al condominio

Accanto alle inadempienze che possono portare alla revoca dell’incarico, si collocano le inadempienze che possono creare dei danni per il condominio. Si pensi all’ipotesi in cui l’amministratore non esegua la delibera condominiale che impone l’apertura di una polizza assicurativa per i danni contro i terzi e, successivamente, la caduta di calcinacci procuri delle lesioni ad un passante. In questo caso il condominio non potrà avvalersi della copertura assicurativa per colpa e fatto dell’amministratore che sarà tenuto a rimborsare al condominio le somme dovute a titolo di risarcimento verso il passante. Lo stesso può dirsi quando l’amministratore ritarda le azioni per il recupero di un credito nei confronti di una società rendendo impossibile il rientro delle somme. Anche in questo caso l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni. In tutte queste ipotesi la responsabilità dell’amministratore è una responsabilità da contratto e quindi al condominio sarà sufficiente dimostrare l’esistenza di un danno derivante da una omissione da parte dell’amministratore. Quest’ultimo, per contro, dovrà invece dimostrare che di avere eseguito correttamente il proprio incarico e che pertanto il danno non è imputabile ad alcuna sua omissione (vedi la scheda sul risarcimento del danno)
CHECK LIST  PER LA  REVOCA DELL’INCARICO DISPOSTA DAL GIUDICE RICHIESTA DAL CONDOMINO  pdf

 

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